Koupě nemovitosti -> úvěr (hypotéka) -> zástavní právo banky.
Standardní postup v drtivé většině nemovitostních akvizic. Zápis zástavního práva do katastru není složitý a banka ani katastr s ním nemají žádný problém. Noví vlastníci nemovitostí čerpající úvěr s ním počítají a berou jej jako nutné zlo. Omezení? Hlavně u osobních služebností, jinak zástavní právo na nemovitosti moc nevnímáme (tedy dokud zvládáme vše platit). V životě ale někdy nastane potřeba úvěrový vztah s bankou pozměnit, typicky úvěr navýšit, prodloužit dobu splatnosti úvěru, a pak vyvstávají otázky, jak se svým zapsaným zástavním právem naložit a jak postupovat dále.
Katastry dlouho připouštěly vklad změny zástavního práva pouze v případě změny osoby zástavního věřitele. Ostatní změny však nešly do katastru zapsat jako změny zapsaného zástavního práva a proto byly tyto změny zapisovány do katastru jako nové právo (možná si vybavíte na LV např. tři pod sebou zapsaná zástavní práva s částkami odpovídajícími navýšení úvěru). Stejně se pak řešil i zákaz zcizení a zatížení.
Nastává ale změna! Možná jste si nedávno při večerním pročítání stanovisek ČÚZK všimli Stanoviska ke změně zástavního práva a dalších věcných práv ze dne 7. března 2025, sp. zn. ČÚZK-018747/2025, kterým ČÚZK změnil svůj přístupv otázkách vkladu změny již zapsaného zástavního práva, a to vše na základě jednoho řízení (resp. rozsudku) u Městského soudu v Praze. Soud totiž dostal za úkol vyhodnotit situaci ohledně zamítnutí návrhu na vklad změny zástavního práva do KN.
Účastníci řízení uzavřeli k úvěrové smlouvě dodatek, kterým úvěr navýšili. Na katastr pak poslali návrh na vklad změny zástavního práva, který ale katastr zamítl.
Katastr zamítnutí odůvodnil tím, že dodatek úvěrové (zástavní) smlouvy není vkladovou listinou dle ustanovení zákona o KN, jelikož je jím měněn obsah již napsané smlouvy, na základě které byl proveden zápis do KN. Dále trval na dosavadní praxi, že dochází-li ke změně rozsahu zajištění již zapsaného zástavního práva, je možné provést zápis do katastru nemovitostí pouze návrhem na zápis nového zástavního práva, které bylo dodatkem k úvěrové (zástavní) smlouvě sjednáno. ČÚZK měl dále za to, že změnu původního zástavního práva se zpětnými účinky, tedy k okamžiku podání původního návrhu na vklad zástavního práva, prostě provést nejde, jelikož by nebylo dodrženo pořadí věcných práv podle zásady v § 982 OZ. Za mě celkem logické argumenty.
Soud měl ale na věc odlišný názor a vklad změny zástavního práva povolil! A to jednoduše tak, že odkázal na ustanovení § 1901 a § 1902 OZ ze kterých vyplývá, že taková změna zástavního práva je v pořádku.
Zdůraznil, že právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu spisové značky 22 Cdo 871/2000 nedopadá na hodnocenou věc. Tento rozsudek řešil především otázku převodu nemovitosti a možné změny absolutně neplatné kupní smlouvy. Podle soudu KÚ nesprávně rozšířil závěry tohoto rozhodnutí na všechny smlouvy, na jejichž základě byl proveden vklad do katastru. To se týká i vyjádřeného názoru o zákaz kumulativní novace, který se však může uplatnit jen tam, kde povaha věci neumožňuje, aby věcněprávní účinky smlouvy byly později měněny – například pokud zástavce již při uzavření dodatku se zástavou nedisponuje. V daném případě ale zapsané zástavní právo ani obsah dodatku takové změně nebránily.
Soud dále vyslovil názor, že současná právní úprava (na rozdíl od právní úpravy platné v době vydání citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu) pohlíží na právní jednání spíše jako na platné než neplatné[4]. Změna zástavního práva není žádným předpisem zakázána. KatZ je sice lex specialis k ObčZ, ve vztahu ke změně zástavního práva však žádnou modifikaci obecných pravidel neobsahuje.
Soud se konečně vypořádal i s tradiční obavou KÚ o zásadu priority (§ 982 ObčZ). Zdůraznil, že dodatek k zástavní smlouvě nepůsobí zpětně: původní část pohledávky zůstává zajištěna v původním pořadí, zatímco „navýšená“ část se zapisuje s pořadím ke dni podání návrhu na změnu. Přehled o rozsahu a časovém okamžiku právních účinků zajištění tedy bude z katastru zřejmý.
Závěrem soud konstatoval, že stávající právní úprava nijak nebrání změně věcného práva již zapsaného v KN, pokud to povaha práva a konkrétní právní situace umožňuje. Aniž by tato otázka byla předmětem řízení, soud na tomto místě dokonce vyjádřil úvahu o možnosti změny i dalších věcných práv k věci cizí (např. služebnosti stezky, průhonu a cesty).
Jak reagoval ČÚZK
Na základě výše uvedeného rozhodnutí soudu ČÚZK nyní zcela zásadně změnil svou metodiku. Nově připustil vklad změny zástavního práva, které již bylo zapsáno do katastru nemovitostí, v případech, kdy dochází ke zvýšení jistiny nebo souhrnu pohledávek zajištěných zástavním právem, nebo k prodloužení doby, po kterou mohou vznikat budoucí pohledávky. Zároveň ČÚZK připustil i související změnu doby trvání zákazu zcizení a zatížení.
V této souvislosti byly zavedeny některé novinky. Jednak jde o nové typy zápisů: Změna zástavního práva smluvního či Změna zákazu zcizení a zatížení. Ty budou navíc vždy evidovány s údaji o pořadí a navázány na původní, nadřízené právo. Změn doznala i samotná aplikace „Návrh na vklad“, pomocí které lze již nyní návrh na vklad změny práva vytvořit. Vedle samotného práva, které má být měněno, je k tomu zapotřebí označit číslo řízení, na základě kterého právo vzniklo.
Jistě lze přivítat, že součástí stanoviska ČÚZK je zároveň ukázka, jak se zápis změn zástavního práva a změn zákazu zcizení a zatížení promítne do výpisu z katastru nemovitostí, a to včetně údajů o vkladové listině i pořadí zápisu.
Co to znamená v praxi
Klíčové je, že změna nemění pořadí již zapsaných práv. Původní jistina zůstává v původním pořadí, nová část nabývá účinků až od okamžiku podání návrhu. To zajišťuje transparentnost a právní jistotu všech účastníků.
Pro praxi to znamená konec umělého vytváření „druhých“ či „náhradních“ zástavních práv tam, kde šlo fakticky jen o úpravu stávajícího financování. Banky i dlužníci se tak vyhnou zbytečným formalitám a rizikům, advokáti ale musí pečlivě formulovat dodatky k zástavním smlouvám tak, aby bylo jednoznačně patrné, že se mění pouze rozsah zajištění, nikoli samotná existence práva. Změna metodiky neznamená revoluci – zásada priority i nadále platí – přináší ale potřebnou flexibilitu, a možná do budoucna otevře možnost změny dalších věcných práv.
ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ
ODBOR ŘÍZENÍ ÚZEMNÍCH ORGÁNŮ
Stanovisko ke změně zástavního práva a dalších věcných práv
Český úřad zeměměřický a katastrální (dále jen „Úřad“) dosud zastával názor, že je možné provést vklad změny zástavního práva do katastru nemovitostí, pokud jde o změnu zástavního věřitele, zatímco v případě změn jiného charakteru vklad do katastru nemovitostí nepřipouštěl.
Městský soud v Praze (dále jen „soud“) ve svém rozsudku ze dne 3. 5. 2022, sp. zn. 92 C 4/2022 vyslovil závěry, který Úřad přiměly k přehodnocení tohoto názoru.
Soud řešil v řízení podle části páté občanského soudního řádu o žalobě proti rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu změny zástavního práva otázku, zda je možné provést vklad změny zástavního práva spočívající ve změně výše zajišťovaných pohledávek i pro případ, že již původní zástavní právo bylo vloženo do katastru nemovitostí. Soud popsanou změnu zástavního práva shora uvedeným rozsudkem připustil a vklad povolil. Změnu spočívající ve zvýšení hodnoty zajištěné pohledávky a zvýšení částky, do níž mohou vznikat budoucí druhové pohledávky, označil za kumulativní novaci. Vyslovil, že zákaz změny se logicky může vztahovat pouze na případy, v nichž je z povahy hodnocené situace vyloučeno, aby věcně právní účinky smlouvy byly dodatečně měněny, neboť účastník smlouvy v době uzavírání případného dodatku nedisponuje s věcným právem (jako je tomu u vlastnického práva). Zdůraznil výkladové pravidlo obsažené v ustanovení § 574 občanského zákoníku, podle něhož je třeba na právní jednání spíše hledět jako na platné než jako na neplatné, a prohlásil za nepřijatelné, aby určitá písemná smlouva byla považována za platnou a působícízamýšlené právní následky při použití výkladových pravidel dle občanského zákoníku v jehorežimu, nedostatečnou však při návrhu na vklad vlastnického práva do katastru.
Za hlavní důvod, proč neprovádět vklady do katastru nemovitostí na základě smlouvy o změně zástavního práva (nazývané také jako dodatek ke smlouvě), považoval dosud Úřad nemožnost měnit se zpětnými účinky původní zástavní právo a důraz na dodržování zásady pořadí věcných práv vyjádřené v ustanovení § 982 občanského zákoníku. S touto námitkou se soud vypořádal zdůvodněním, že „dodatek se nesnaží předstírat, že zástavní právo mění zpětně“, nýbrž že „původní okamžik vzniku zástavního práva a jeho původní pořadí zůstává zachováno pro část pohledávky v původní výši, pro zbylou část tvořenou rozdílem mezi nově sjednávanou výší zajištění práv a původní výší zajištění platí pořadí ke dni podání aktuálního návrhu navklad změny zástavního práva do KN“. Soud uvedl, že z postupných vkladů původního azástavního práva a jeho změny bude zřejmé, k jakému dni a do jaké výše byla pohledávkazajištěna.
Úřad na základě rozsudku proto mění svůj dosavadní postoj k popsané problematice tak, že napříště nebude bez dalšího odmítat možnost vkladu změny práva, které již bylo zapsáno do katastru nemovitostí, v těchto případech:
Katastrální úřad bude ve vkladovém řízení o návrhu na vklad změny zástavního práva a změny zákazu zcizení a zatížení (nebo pouze zcizení nebo pouze zatížení) zkoumat, jestli je navržena výslovně změna práva a zda je z vkladové listiny (dohody o změně daného věcného práva, která může být nazvána i „dodatkem“) zřejmé, že původní smlouva zůstává zachována a mění se pouze některá z výše popsaných hodnot. Popsaná změna metodiky samozřejmě nebrání tomu, aby v souvislosti se změnou úvěrové smlouvy spočívající ve zvýšení výše jistiny nebo úhrnu pohledávek, které mají být zástavním právem zajištěny, nebo v prodloužení doby, po kterou mohou budoucí druhové pohledávky vznikat, bylo zřízeno nové zástavní právo k zajištění rozdílu v jistině nebo nových pohledávek, jak se činilo dosud. V takovém případě bude třeba navrhnout vklad zástavního práva, nikoli jeho změnu.
Aby mohla být změna zástavního či jiného práva zapsána v souladu s výše popsaným rozsudkem, byly do katastru nemovitostí zavedeny nové typy právního vztahu:
Všechny nové typy právního vztahu budou v katastru nemovitostí evidovány s údajem o pořadí a vždy budou vytvářeny s vazbou na nadřízený typ právního vztahu, kterým je Zástavní právo smluvní, Zákaz zcizení a zatížení, Zákaz zcizení a Zákaz zatížení.
Pokud k přípravě návrhu na vklad používáte aplikaci Návrh na vklad, je možné její pomocí návrh na vklad změny práva vytvořit. Kromě popisu změny, která má být v katastru provedena, vyzve aplikace účastníka též k označení čísla řízení, na základě kterého právo vzniklo. Pokud aplikaci nepoužíváte, je třeba uvést označení čísla řízení, na základě kterého měněné právo vzniklo, jiným vhodným způsobem.