Odpad, voda, kouř, prach, plyn nebo pach – to vše a mnoho dalšího může z pozemku vašeho souseda pronikat na ten váš a znepříjemňovat vám bydlení. Kde je hranice, kdy ještě musíte tzv. imise strpět, a kdy už se můžete aktivně bránit?
Občanský zákoník jednání, z něhož takové imise vznikají, za určitých podmínek sousedovi zakazuje. V § 1013 je každému vlastníku uložena povinnost zdržet se všeho, co působí, že imise vnikají na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Přivádět imise úmyslně na sousedův pozemek je pak zakázáno bez dalšího – míra vlivu a stupeň obtěžování nejsou rozhodující. Pokud se tedy váš soused tímto ustanovením neřídí, lze se domáhat toho, aby se jednání zdržel.
Míra nepřiměřená místním poměrům a podstatné omezení užívání pozemku
Aby byl soused povinen vnikání emisí na váš pozemek zabránit, musí být splněny tyto dvě podmínky, které se mohou jevit jako nejasné.
Při nahlédnutí do rozhodovací praxe soudů lze podmínku přiměřenosti vysvětlit na rozhodnutí Okresního soudu v Kroměříži (16 C 188/2025). Žalobci se domáhali ochrany před imisemi spočívajícími v zápachu a hluku vznikajícího v důsledku chovu zvířat, konkrétně slepic, kachen a králíků. Soud zde neshledal dosažení intenzity vybočení z běžných poměrů daného místa, neboť se jednalo o okraj malé vesnice sousedící s poli. Poblíž pozemků se také nacházel kravín, a dokonce i sami žalobci chovali na svém pozemku slepice, byť v menším počtu. Bylo konstatováno, že aby došlo k naplnění nepřiměřenosti, žalovaní by museli mít slepic stovky a chovat je způsobem připomínajícím průmyslový chov.
Pokud jde o podstatné omezení užívání pozemku, k vymezení nám pomůže rozsudek Nejvyššího soudu (22 Cdo 3940/2014), v němž byla dle soudu taková podmínka splněna. Jednalo se o stínění stromy na pozemek nacházející se u přehrady. Stín zabraňoval jeho využití k rekreaci, k němuž byl určen.
Imise jako důsledek provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen
Zákon však zvlášť upravuje jednu speciální situaci – a to imise jako důsledek provozu závodu nebo podobného zařízení (tzv. privilegované imise). V případě, že takové imise vnikají na váš pozemek, máte právo pouze na peněžitou náhradu újmy a není možné takovému závodu, jehož provoz byl úředně schválen, ukládat nějaké povinnosti. Dokonce ani případ, kdy imise mají původ v okolnostech, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo (např. zápach ze závodu, který zpracovává maso, u něhož se původně počítalo jen s hlukem), nebude zakládat žádné jiné právo než právo na peněžitou náhradu.
Toto omezení se však neuplatní, pokud provoz překračuje rozsah úředního schválení. Vždy je proto nutné posoudit konkrétní okolnosti případu a rozsah vydaného povolení.
A co bytové jednotky?
Soudní praxe již dlouhodobě aplikuje právní úpravu imisí také na vlastníky bytových jednotek (případně jiných nemovitostí). Novinkou je však rozhodnutí Nejvyššího soudu (26 Cdo 2545/2025), které dovodilo právo vlastníků jednotek bránit se také proti společenství vlastníků jednotek, pokud imise pocházejí ze společných částí domu, a to i z jejich konkrétních částí jako je např. střecha domu, schodiště nebo sušárna za předpokladu, že jsou reálně vymezeny. V rozhodnutí se jednalo o vlhkost, která měla původ ve sklepních prostorách, pronikající do předmětné jednotky.
Řešíte se sousedy obdobný problém a nevíte, jak postupovat? Obraťte se na naši advokátní kancelář. Rádi Vám pomůžeme posoudit Vaši situaci a navrhnout vhodné řešení.