Praxe realitních kanceláří ohledně jejich odměn a sankcí uplatňovaných vůči klientům či zájemcům v rámci realitního zprostředkování se měla změnit už před několika lety. Přesto se v rámci naší činnosti opakovaně setkáváme s tím, že realitní kanceláře stále používají konstrukce smluv, které dnes jednoduše neobstojí. Výsledkem jsou výkladové nejasnosti a neplatná ujednání, typicky o smluvních pokutách. Z toho poté plynou zbytečné spory, nejčastěji o tzv. rezervační zálohy.
V tomto článku se pokusíme srozumitelně a prakticky vysvětlit, co je smlouva o realitním zprostředkování, jaký je její vztah k rezervační smlouvě, a nastínit jak tyto smlouvy nastavit tak, aby byly v souladu se zákonem, judikaturou a současně chránily i zájmy všech zúčastněných stran.
Realitním zprostředkovatelem je typicky realitní kancelář. Realitní zprostředkování pak můžeme popsat jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat (tj. zajistit) uzavření smlouvy, na jejímž základě dojde k převodu typicky vlastnického práva k nemovitosti na jinou osobu (kupujícího). Smlouva o realitním zprostředkováníse uzavírá mezi realitním zprostředkovatelem a jeho klientem, typicky prodávajícím. Tato smlouva není samostatným smluvním typem výslovně upraveným v občanském zákoníku. Přesto musí splňovat poměrně přísné požadavky uložené jí zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Uzavření rezervační smlouvy je pak většinou to, k čemu realitní zprostředkování mimo jiné směřuje. Realitní zprostředkovatel našel zájemce o koupi, a nyní je čas, aby si smluvní strany mezi sebou možnost uzavřít kupní smlouvu tzv. rezervovaly. Za tuto rezervaci (tedy podržení nemovitosti na určitou dobu a zajištění možnosti uzavřít kupní smlouvu) pak kupující ve většině případů hradí rezervační zálohu. Tu si pak realitní zprostředkovatelé nárokují jako odměnu za jejich činnost realitního zprostředkování. A zde v praxi nastává problém.
Pokud kdekoli ve výše uvedených smlouvách vznikne závazek kupujícího uhradit rezervační zálohu jako odměnu za realitní zprostředkování zprostředkovateli, obstojí nám takové ujednání pouze do doby, kdy bude obchod bez problémů uzavřen a k převodu nemovitosti dojde. Pokud však bude některá ze stran chtít ze smluvního vztahu odejít, tzv. odstoupit, vznikají v ten moment spory, co se stane s rezervační zálohou a komu na ni vzniká nebo nevzniká nárok.
Zásadní změna: co už dnes nejde?
Judikatura v posledních letech poměrně jednoznačně vymezila limity smluvních ujednání ve smlouvách o realitním zprostředkování a smlouvách jí obdobných. Z rozhodovací praxe soudů vyplývá, že není přípustné uložit zájemci (ani prodávajícímu) povinnost uzavřít kupní smlouvu a tuto povinnost zajistit smluvní pokutou. Takové ujednání je zpravidla považováno za rozporné s § 14 zákona o realitním zprostředkování, jehož účelem je ochrana zájemce před tím, aby byl nucen uzavřít smlouvu, jejíž konečné podmínky či druhá smluvní strana mu nemusí být v okamžiku rezervace plně známy. Jinými slovy, zájemci musí zůstat zachována reálná možnost od zamýšleného obchodu ustoupit bez sankce.
Ze závěrů Nejvyššího soudu (33 Cdo 1507/2022) vyplývá, že realitní kancelář nemůže vůči spotřebiteli vynucovat uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí dokonce ani prostřednictvím rezervační smlouvy, pokud na daný vztah dopadá zákon o realitním zprostředkování. V rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové (26 Co 251/2022) máme dovozeno, že zákaz sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu nelze obcházet ani prostřednictvím ujednání, která formálně ukládají pouze povinnost poskytnout součinnost k jejímu uzavření, avšak ve svém důsledku fakticky směřují k vynucení uzavření smlouvy.
Krajský soud v této souvislosti výslovně připustil, že smluvní strany mohou upravit jednotlivé povinnosti související s kontraktačním procesem („např. stanovení povinnosti zájemce vyjádřit se v určité lhůtě k návrhu realitní smlouvy či prokázat schopnost hradit kupní cenu či v určité lhůtě oznámit, že o uzavření realitní smlouvy nemá zájem”) a jejich porušení případně zajistit smluvní pokutou. Současně však zdůraznil, že taková ujednání „nemohou vést k obejití zákazu uvedeného v ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování“. Dále dovodil, že poté, co zájemce využije svého práva realitní smlouvu neuzavřít, nelze po něm požadovat součinnost fakticky směřující k jejímu uzavření a nesplnění této součinnosti sankcionovat smluvní pokutou.
Za zmínku stojí také rozhodnutí Nejvyššího soudu (28 Cdo 3117/2024), kde je vysvětleno, proč tomu tak je –,, Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena‘‘.
V čem je tedy v praxi největší problém?
Realitní zprostředkovatelé usilují v rámci smluvních vztahů o to, aby jim byla odměna za jejich činnost uhrazena i v situaci, kdy k samotnému obchodu nakonec nedojde. Kupující potřebuje mít nemovitost po určitou dobu „blokovanou“, aby měl prostor vyřešit financování (typicky vyřízení hypotéky), bez obavy, že ho někdo předběhne, ale na druhou stranu nechce nést rizika propadnutí rezervační zálohy pro případ, že si financování nezajistí. Prodávající pak sleduje především to, aby měl proti sobě seriózního zájemce (což se v praxi nejčastěji projevuje právě složením rezervačního poplatku) a aby mu byla kompenzována doba, po kterou nemovitost kupujícímu blokuje, v důsledku čehož může přijít o jiné zájemce o koupi. Ani jedna strana se pak nechce rezervační zálohy vzdát, z čehož mohou vzniknout dlouholeté soudní spory, u nichž náklady v konečném důsledku převyšují žalované částky.
Dobře nastavená smlouva musí tyto tři zájmy vyvážit.
Jak tedy smluvní dokumentaci nastavit správně?
Základem je především správné vymezení práv a povinností jednotlivých smluvních stran, jasné nastavení podmínek vzniku nároku na provizi realitního zprostředkovatele a transparentní úprava nakládání s rezervační zálohou. Smluvní dokumentace musí respektovat zákonné limity, ale současně může poskytovat dostatečnou ochranu oprávněným zájmům všech zúčastněných stran.
Univerzální řešení přitom neexistuje. Každý realitní obchod má svá specifika a smluvní dokumentace by jim měla odpovídat.
Ať už stojíte na straně realitní kanceláře, prodávajícího, nebo kupujícího, rádi Vám pomůžeme. V naší advokátní kanceláři se věnujeme přípravě a revizi smluvní dokumentace i řešení sporů vznikajících při realitních transakcích. Pomůžeme Vám nastavit smluvní vztahy tak, aby byly právně bezpečné, srozumitelné a chránily Vaše zájmy.