Praxe realitních kanceláří se měla změnit už před několika lety. Přesto se v naší advokátní praxi opakovaně setkáváme s tím, že realitní kanceláře stále používají konstrukce rezervačních smluv, které dnes jednoduše neobstojí. Výsledkem jsou neplatná ujednání, typicky o smluvních pokutách. Z toho plynou zbytečné spory o rezervační poplatky.
V tomto článku se pokusíme srozumitelně a prakticky vysvětlit, co je vlastně rezervační smlouva, jaký má účel, a především jak ji nastavit tak, aby byla v souladu se zákonem a současně chránila i zájmy všech zúčastněných stran.
Rezervační smlouva není samostatný typ smlouvy výslovně upravený v občanském zákoníku. V praxi jde o smlouvu „na míru“, která se typicky uzavírá mezi realitním zprostředkovatelem, prodávajícím a zájemcem o koupi.
Z právního pohledu se však ve většině případů jedná o smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování („ZRZ“). To má zásadní důsledek zejména v tom, že na rezervační smlouvu dopadají poměrně přísná pravidla tohoto zákona – zejména § 14 a § 15 ZRZ.
Judikatura v posledních letech poměrně jednoznačně vymezila limity smluvních ujednání v rezervačních a obdobných smlouvách. Z rozhodovací praxe soudů vyplývá, že není přípustné uložit kupujícímu (ani prodávajícímu) povinnost uzavřít kupní smlouvu a tuto povinnost zajistit smluvní pokutou. Takové ujednání je zpravidla považováno za rozporné s § 14 zákona o realitním zprostředkování, jehož účelem je ochrana zájemce před tím, aby byl nucen uzavřít smlouvu, jejíž konečné podmínky či druhá smluvní strana mu nemusí být v okamžiku rezervace plně známy. Jinými slovy, zájemci musí zůstat zachována reálná možnost od zamýšleného obchodu ustoupit.
Ze závěrů Nejvyššího soudu (33 Cdo 1507/2022) a rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové (26 Co 251/2022) vyplývá, že zákaz sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu nelze obcházet ani prostřednictvím ujednání, která formálně ukládají pouze povinnost poskytnout součinnost k jejímu uzavření, avšak ve svém důsledku fakticky směřují k vynucení uzavření smlouvy.
Krajský soud v této souvislosti výslovně připustil, že smluvní strany mohou upravit jednotlivé povinnosti související s kontraktačním procesem („např. stanovení povinnosti zájemce vyjádřit se v určité lhůtě k návrhu realitní smlouvy či prokázat schopnost hradit kupní cenu či v určité lhůtě oznámit, že o uzavření realitní smlouvy nemá zájem”) a jejich porušení případně zajistit smluvní pokutou. Současně však zdůraznil, že taková ujednání „nemohou vést k obejití zákazu uvedeného v ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování“. Dále dovodil, že poté, co zájemce využije svého práva realitní smlouvu neuzavřít, nelze po něm požadovat součinnost fakticky směřující k jejímu uzavření a nesplnění této součinnosti sankcionovat smluvní pokutou.
Abychom pochopili, jak ji napsat správně, je potřeba si ujasnit její účel. Realitní kancelář usiluje o to, aby jí byla odměna za její činnost uhrazena i v situaci, kdy k samotnému obchodu nakonec nedojde. Kupující naopak potřebuje mít nemovitost po určitou dobu „blokovanou“, aby měl prostor vyřešit financování, typicky vyřízení hypotéky, bez obavy, že ho někdo předběhne. Prodávající pak sleduje především to, aby měl proti sobě seriózního zájemce, což se v praxi nejčastěji projevuje složením rezervačního poplatku.
Dobrá zpráva je, že zákon umožňuje dosáhnout stejného výsledku, jen jiným, legálním způsobem. Klíč je v provizi, nikoliv ve smluvní pokutě. Základním principem je, že realitní kancelář si nemá „zajišťovat“ odměnu pokutou, ale správně nastavenou provizí. Podle § 2447 odst. 2 občanského zákoníku a § 19 odst. 2 ZRZ lze totiž sjednat, že nárok na provizi vznikne už obstaráním příležitosti uzavřít kupní smlouvu, nikoli až jejím uzavřením. Obstarání příležitosti však není pouhé seznámení stran a potřesení si rukou. Pro vznik nároku musí být nalezen konkrétní kupující, který splňuje určené podmínky prodávajícím a je připraven uzavřít smlouvu za dohodnutých podmínek.
Velmi důležité také je přesně definovat okamžik, kdy vzniká nárok na provizi a tuto skutečnost smluvně jasně a srozumitelně zakotvit.